In den vergangen Jahren haben wir zuverlässig und vorausschauend über die aktuelle Situation und die Entwicklungen an den Rohstoffmärkten, bei dem Zubehör, in dem Logistikbereich sowie bei den Personalkosten informiert. Gerne setzen wir dies hiermit fort, damit weiterhin gut informiert ist und absehbare Kosten- und Preisveränderungen in die Planung einbezogen werden können. Wesentlich dafür ist ein gemeinsames Verständnis unserer Herausforderungen als Partner und Kunde im Bauwesen, das wir damit ausbauen möchten.

In die einzelnen Themen einsteigen möchten wir mit einer für den Moment positiven Nachricht: Die Geschwindigkeit und die damit verbundene Brisanz der Preissteigerungen bei den Rohstoffen hat sich in einigen Bereichen im Vergleich zu den letzten beiden Jahren verlangsamt. Nachfragebedingt haben wir vor und während der Wintermonate einzelne, temporäre Preisreduktionen feststellen können.

Trotz dieser punktuell positiven Signale gilt insgesamt aber weiterhin: Die Kosten bleiben auf einem hohen Niveau und werden unterjährig mit zunehmender Nachfrage weiter ansteigen, was sich in den ersten Monaten am Beispiel von Styrol sehr deutlich zeigt (siehe 2. Dämmstoffe).

Für alle hier getroffenen Aussagen gilt: Wir werden immer versuchen, mit Ihnen diese Herausforderungen partnerschaftlich zu lösen und erwarten, dass alle am Bau Beteiligten diese Kostensteigerungen verstehen und frühzeitig in ihrer Planung berücksichtigen.

1. Steigende Logistikkosten

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Fachkräftemangel & gestiegene Lohnkosten

Die Logistikbranche ist besonders stark vom Fachkräftemangel geprägt. Bundesweit fehlen rund 45.000 Fahrer und knapp 30% der Berufskraftfahrer sind über 55 Jahre alt. Das zeigt leider: Die Lage wird sich auf absehbare Zeit fortsetzen, vielleicht sogar weiter verschlimmern. Die Spediteure müssen, um die Attraktivität des Berufs Fahrer zu erhöhen, deutlich stärker als bisher auf Themen wie Familie, Freizeit, etc. Rücksicht nehmen und diese in ihrer Tourenplanung mit entsprechenden Effizienzverlusten berücksichtigen. Zudem hat sich das durchschnittliche Bruttogrundgehalt für Berufskraftfahrer deutlich erhöht. Hinzu kommen Prämien für unfallfreies Fahren, Treibstoffsparen und andere Posten. Ein Ende der Entwicklung ist nicht in Sicht. Auch ausländische Spediteure und deren Fahrer unterliegen bei Beauftragungen in Deutschland unseren inländischen Tarifen/Mindestlöhnen.

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Maut

Seit dem 01.01.2019 gelten auf Bundesautobahnen und Bundesstraßen in Deutschland neue Mautsätze. Für ein durchschnittliches Fernverkehrsfahrzeug hat die Erhöhung der Maut um 7,0 Cent eine Steigerung der Frachtkosten um 5,7 % oder knapp 9.000 ê pro Jahr zur Folge. Die Maut gilt für sämtliche Eingangs- und Ausgangsfrachten, die mit mautpflichtigen LKW gefahren werden. Ein Ausweichen auf kleinere, nicht mautpflichtige LKW, stellt keine wirtschaftliche Alternative dar.

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Dieselpreis

Der jahresdurchschnittliche Preis von Diesel ist in den letzten drei Jahren um 10,4 % gestiegen. Noch drastischer: Der Preisanstieg vom Jahr 2017 zu 2018 war mit +11,4%-Punkten sogar noch höher -innerhalb nur eines Jahres! Zu sehen ist dies in der unten aufgeführten Grafik. Die Indizes (Messzahlen) der aktuellen Zeitreihe werden anhand des jahresdurchschnittlichen Preisstandes des Basisjahres 2015 (Index 2015 = 100) dargestellt.

Rückblickend auf die Dieselpreise der letzten 10 Jahre war das Jahr 2016 das Jahr mit den niedrigsten Dieselpreisen. Obwohl sich bereits 2016 relevante Rahmenparameter sehr negativ auf unsere Kalkulation ausgewirkt haben, haben wir in diesem Zeitraum unsere Preise stabil gehalten und mit der direkten Kommunikation an Sie für ein gemeinsames Verständnis für die künftigen Herausforderungen begonnen.

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Infrastruktur I Staus I Baustellen

Der ADAC hat in 2018 einen neuen Staurekord gemeldet. Im vergangenen Jahr wurden rund 745.000 Staus auf deutschen Autobahnen gemeldet- das sind rund 2.000 Staus am Tag. Als Grund für die Zunahme der Staus führt der ADAC die gestiegene Zahl von Baustellen und die Zunahme von Kfz-Fahrleistungen an. Mit der Zunahme der Standzeiten durch Stau werden die Lenkzeiten eingeschränkt, eine effiziente Transportplanung wird für die Industrie und die Spediteure fast unmöglich, was unweigerlich zu steigenden Kosten und erschwerenden Rahmenbedingungen bei der Auslieferung führt. Von einer Entspannung der Verkehrs- und Stausituation kann im Moment nicht ausgegangen werden.

2. Baumaterialien I Dämmstoffe

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Mineralwolle

Die Verschiebung des Anteils innerhalb der Dämmstoffe zu Gunsten der Mineralwolle hält an. Mit der erhöhten Nachfrage auf der einen Seite und den zunehmenden Kosten der Hersteller insbesondere für Energie, Frachten und Personal auf der anderen Seite sehen wir uns aktuell und unserer Prognose nach auch zukünftig weiter mit steigenden Kosten konfrontiert.

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EPS

Der Preis für Styrol zeigt in der mehrjährigen Betrachtung eine wellenförmige und sich „hochschaukelnde“ Bewegung. In oder kurz vor der nachfrageschwachen Phase sinkt der Preis, zieht dann aber mit der steigenden Nachfrage i.d.R. sofort nach. Die Tatsache, dass Styrol- und damit die EPS Preise monatlich neu festgelegt werden, unterstützt diese dynamische Preispolitik unserer Vorlieferindustrie. Dieses Bild bestätigt sich 2019 mit den Preisentwicklungen der Monate Februar bis April sowie den Prognosen für den weiteren Jahresverlauf. Festzuhalten ist, dass es für die im vierten Quartal 2018 gefallenen Styrol-Preise wegen anderer Kostentreiber wie insbesondere Frachten und Personal keinen Spielraum für signifikante und längerfristige Preisabsenkungen gab. Entsprechende Ankündigungen finden sich u. a. auf branchenspezifischen Informationsquellen.

Die Marktlage für Styrol als wichtigstem Rohstoff für die EPS Produktion wird im April als „engbalanciert“ eingestuft Während die Nachfrage saisonbedingt auf einem normalen Niveau liegt, wird das Angebot bereits jetzt als gering bewertet. Aufgrund von Angebot und Nachfrage muss von weiteren monatlich neu festgesetzten Preissteigerungen ausgegangen werden. Für uns als Ihrem Systempartner stellen die für Sie und Ihre Bauvorhaben kalkulierbaren Preise in Punkto Dämmstoffe eine immer größere Herausforderung dar.

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Handelswaren allgemein

Bei den Handelswaren sind aufgrund steigender Rohstoffpreise und der bereits mehrfach genannten Kosten für Personal und Logistik Preissteigerungen im Rahmen von 2,5% bis rund 5,0% in der Spitze eingetreten. Wir rechnen damit, dass es für 2020 keine signifikante Abschwächung der Nachfrage des Marktes geben wird, sodass weitere Steigerungen eintreten werden.

3. Rohstoffe für Baumaterialien I Mörtelprodukte und Zubehör

Bereits im vergangenen Jahr haben wir Sie für die wichtigsten Rohstoffe und Verpackungsmaterialien auf eine allgemeine Kosten- und damit auch Preissteigerung im Markt hingewiesen. Der neue Index des statistischen Bundesamtes zeigt im Vergleich Dezember 2018 zu Dezember 2017 bei den für uns relevanten Produkten weitere signifikante Erhöhungen.“ Mehr denn je entwickeln sich Rohstoffe wie Sand und Kies aufgrund ihrer Verknappung und der steigenden Nachfrage sowie ihrem hohen Frachtgewicht zu einem der Kostentreiber.

Eine Ausnahme stellen die Aluminiumpreise dar, welche in der kurzfristigen Betrachtung zum Vorjahr eine Preissenkung zeigen. ln der längerfristigen Betrachtung liegt Aluminium auf einem hohen Preisniveau. Sofern unsere Produkte Aluminium enthalten, haben wir diese relative Preissenkung anteilig in unseren Kalkulationen berücksichtigt.

4. Personalkosten und Tarifabschlüsse

Für die Beschäftigten der Bergbau-, Chemie-, Energieindustrie haben sich zum 01.10.2018, ergänzend zu den Einmalzahlungen, die Entgelte um 3,6 Prozent bei einer Laufzeit von 15 Monaten erhöht. Aufgrund der aktuellen Tarifabschlüsse im öffentlichen Dienst müssen wir langfristig davon ausgehen, dass sich die lGBCE und andere Gewerkschaften an diesen Ergebnissen orientieren werden.

5. Kostensteigerung der Löhnen und Gehälter bei Handwerkern und Nachunternehmern.

Der akute Fachkräftemangel und die sinkenden Ausbildungszahlen stellen nicht nur für das Handwerk, sondern auch für uns als lndustriepartner eine große Herausforderung dar. Gemeinsam mit Ihnen tragen wir Sorge für das Qualitätsniveau, was sich in unseren zusätzlichen Fortbildungs- und Qualifizierungsangeboten zeigt, Qualität und Leistung haben ein berechtigtes Preisniveau, welches sich in der aktuellen und zukünftigen Entwicklung der Gehälter und damit in der Preisgestaltung ausdrückt. In der oberen Grafik ist exemplarisch die Lohnentwicklung und die Anzahl der der Lehrlinge im Maler- und Lackiererhandwerk gegenübergestellt.

Während die Zahl der Auszubildenden seit dem Jahr 2009 kontinuierlich um ca. 41 % zurückgegangen ist, entwickeln sich die Löhne aufgrund des Fachkräftemangels für die eigene Belegschaft und die Nachunternehmer deutlich nach oben.

6. Komplexitätsfaktor am Bau

Neben den gestiegenen Material-, Lohn- und Logistikkosten spielen im Hinblick auf die Kostenentwicklungen am Bau die immer anspruchsvoller werdenden Richtlinien und gesetzlichen Anforderungen eine bedeutende Rolle. Die Anzahl an relevanten Baunormen hat sich aufgrund der strengeren politischen Auflagen in den letzten 15 Jahren von ca. 5.000 auf ca. 35.000 erhöht.“ Klare Worte zu diesem Thema äußerte im August 2016 die damalige Bundesbauministerin Barbara Hendricks gegenüber der Wirtschaftswoche: „Es gibt zu viele Normen und Vorschriften, die das Bauen teils unnötig verteuern.

Weiterentwicklungen und Innovationen im Bereich der Fassade müssen bauordnungsrechtlich mit einem immer größer werdenden Aufwand nachgewiesen werden. Diese Richtlinien und gesetzlichen Anforderungen stellen als Komplexitätsfaktor zusätzliche Kosten für die Industrie und den Handwerker dar.

Sie können als unser Partner fest darauf bauen, dass wir uns sehr intensiv mit den Kosten befassen und permanent versuchen, durch Effizienzthemen und neue Beschaffungswege eine Entlastung für Sie und uns zu erzielen.

Auf unsere Materialpreise bezogen, gehen wir im Laufe des Jahres von weiteren anhaltenden Kostensteigerungen aus, deren Höhe wir in Gänze noch nicht abschätzen können. Um Ihnen die notwendige Planungs- und Kalkulationssicherheit zu geben, werden wir Sie spätestens im Sommer nochmals detailliert zu diesem Punkt informieren.

Gleichzeitig können Sie sich darauf verlassen, dass wir trotz aller Herausforderungen keine Abstriche an unserer Qualität und unserer Leistung machen werden.

Stand 03.01.2020

Bau21 GmbH

Großes Interesse an Informationen aus dem Markt

Die Eigentümervertreter seien überwiegend im Home Office, hätten mehr Zeit und seien an Informationen über den Markt interessiert. Besichtigungen von Büroflächen seien drastisch, um etwa 80 Prozent, zurückgegangen. Einige Mieter würden mit Blick auf die eigene unsichere Lage abwarten, andere in der Erwartung, dass in ein paar Wochen mehr Büroflächen zu vielleicht niedrigen Preisen verfügbar sind. Einige der Eigentümer hätten ihrerseits die Hoffnung, aufgrund von Notverkäufen preiswerter zu Immobilien zu kommen.

„Die Konjunktur erholt sich schnell”

Optimistisch für die Zeit nach der Krise ist Hanspeter Gondring, Studiengangleiter Immobilienwirtschaft und Versicherung der DHBW sowie wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft. Er sieht die Konjunktur als ein Pendel, das zuerst in die eine und dann ähnlich stark in die andere Richtung ausschlagen würde. Eine Krise würde Marktprozesse beschleunigen, daher sei ihre Dauer für viele Akteure entscheidend.

„Kauf von Wohneigentum wird nur aufgeschoben”

Aktuell boomt laut Gondring zwar die Bauwirtschaft noch, die Nachfrage nach Ferienwohnungen oder Co-Working-Flächen sei jedoch komplett eingebrochen. Nach der Krise, so glaubt er, knüpfen die Immobilienmärkte wieder an die Zeit davor an. Wohnen beispielsweise sei ein existenzielles Bedürfnis und damit ein preisunelastischer Markt. Zwar würden angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheit Notartermine abgesagt und Kaufentscheidungen verschoben, doch dies werde mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung nachgeholt.

„Die Menschen verspüren jetzt schon einen Konsumstau”

Auch die Einzelhandelsmieten werden sich nach Corona relativ schnell wieder erholen überzeugt. Emotional würden die Menschen jetzt schon einen Konsumstau verspüren. Wenn die Geschäfte im Mai wieder öffnen könnten, würde sich der Einzelhandel daher sehr schnell regenerieren. Auch Homeoffice sieht Gondring nicht als langfristigen Trend, dem sei vor Jahren schon fälschlicherweise ein Boom zugesprochen worden. Und wenn die Hochschulen wieder öffnen würden, sei es auch mit dem Thema E-Learning vorbei.

„Zu früh, um die Veränderungen zu benennen”

Etwas differenzierter sieht Dieter Rebitzer, Studiendekan Immobilienmanagement und Studiengangleiter Immobilienwirtschaft der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, die Situation. „Es wird Veränderungen geben, aber es ist zu früh, sie benennen zu können”, meint er. Vielleicht würden die Menschen mehr zu Hause kochen, weil sie sich jetzt daran gewöhnen, dann würden die Restaurants leiden. Vielleicht würden sie weniger reisen oder wieder stärker den ländlichen Raum als Rückzugsort bevorzugen. Auch E-Learning werde nicht ganz verschwinden. „Wohnimmobilien wird es weniger stark treffen als Gewerbeimmobilien”, meint Rebitzer. Auch er sieht die Coronakrise als Katalysator für Veränderungen. Kurzfristig könnten einige Bauträger die zu knapp kalkuliert haben, Probleme bekommen. Die Bauzeit verlängert sich. Die Verkaufszeit, vor allem zu den ursprünglich kalkulierten, ambitionierten Preisen, werde länger.

Jede Krise hat Gewinner und Verlierer

Nach jeder Krise ist es wieder aufwärts gegangen. Und jede Krise habe Gewinner und Verlierer. Die Wirtschaft könnte nach der Pandemie effizienter aufgestellt sein, Produktion könnte ins Land zurückverlagert werden, die Digitalisierung erfahre einen starken Schub. Entscheidend sei, wie lange die Wirtschaft gelähmt sei, wie viele Beschäftigte in Kurzarbeit seien oder gar ihren Arbeitsplatz verlieren würden. Dies habe dann entsprechende Auswirkungen auf Wohn- und Wirtschaftsimmobilien.

Einige Absatzmärkte noch länger von der Krise betroffen

An die Exportabhängigkeit gerade der Wirtschaft in den Metropolregionen, wie  Stuttgart, ist zu erinnern. Während bei uns hoffentlich in wenigen Wochen das Schlimmste überstanden sei, befänden sich die USA dann vermutlich noch mitten in der Krise. Als Absatzmärkte würden diese und andere betroffenen Staaten dann weiterhin wegfallen. Er unterscheidet auch in starke und weniger prosperierende Märkte. Wenn in Geislingen aufgrund der Krise Gastronomiebetriebe dauerhaft aufgeben müssten, würden die Lokale vermutlich geschlossen bleiben. In den Innenstädten hingegen würde sich rasch ein neues Konzept finden lassen.

Kommunen müssen sich wieder um Investoren bemühen

Einige Immobilienprojekte werden sicherlich überdacht. Auch die Kommunen müssten sich künftig stärker um Investoren bemühen, Regularien hinterfragen und Auflagen reduzieren. Zum Beispiel müsste das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) abgespeckt werden. Die Städte werden wieder mehr um Investoren werben müssen. In dem Zusammenhang ist ebenfalls eine Entschlackung der Bauordnung und von Regulatorien wie SIM zu erwarten. Infrastrukturmaßnahmen müsse künftig wieder stärker die öffentliche Hand übernehmen, sie würden sich nicht mehr so einfach auf den Investor abwälzen lassen. Schulten glaubt auch, dass daher künftig weniger Architektenwettbewerbe gefordert werden.

Nach anderthalb bis zwei Jahren aus dem Gröbsten raus

Den Projektentwicklermarkt wird es empfindlich treffen. Es ist ein Rückgang wie nach der Finanzkrise, sinkende Büro- und Einzelhandelsmieten und letztlich auch an sinkende Grundstückspreise anzunehmen. Anhalten werde dies anderthalb bis zwei Jahre, danach könnte der Immobilienmarkt aus dem Gröbsten raus sein. Eine Korrektur war überfällig, auch wenn sie jetzt überraschend kommt. Die Immobilienbranche ist in den vergangenen Jahren sehr verwöhnt worden, doch die meisten Marktteilnehmer sind gut aufgestellt. Jetzt ist die Zeit, die eigene Strategie den neuen Gegebenheiten anzupassen.

Stand: 07.04.2020

Bau21 GmbH

Aufgrund der Beschränkungen durch Corona werden wesentlich weniger Wohnimmobilien angeboten. Deren Vermarktungsdauer wächst aufgrund der weitgehenden Zwangspause am Wohnimmobilienmarkt. Vor den Ausgangsbeschränkungen schnellten die Preise nochmals in die Höhe.

Im Frühjahr 2020 ist der Immobilienmarkt eher durch Abwarten und Beobachten geprägt. Die Coronakrise hält die Marktteilnehmer seinen Worten nach im Griff, die Anzahl der angebotenen Objekte hat gegenüber dem Vorjahr um 36 Prozent abgenommen. Da temporär höchstens stark eingeschränkt Besichtigungen durchgeführt werden dürfen, wächst die Angebotsdauer von Wohnimmobilien. Bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand liegt sie seit den Ausgangsbeschränkungen bei 9,2 Wochen, vor genau einem Jahr betrug die Vermarktungsdauer 6,2 Wochen.

Nachfrage nach Wohnraum wird wieder zunehmen

Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohnraum nach einer Lockerung der Ausgangsbeschränkungen wieder deutlich zunehmen wird, denn Immobilien, insbesondere im Wohnbereich, sind und bleiben eine sichere, wertstabile Anlageform, die gerade in Krisenzeiten immer besonders gefragt ist. Bedingt durch die hohe Nachfrage gebe es auch nur geringe Auswirkungen auf die Preise im mittleren und bezahlbaren Preissegment. Änderungen wird es bei den Nachfragegruppen geben, Solo-Unternehmer und Gewerbetreibende kleinerer und mittlerer Unternehmen werden im reduzierten Umfang als Nachfrager auftreten.

Wenig Angebot und hohe Nachfrage

Das IVD-Institut hat im Frühjahr 2020 – unmittelbar vor dem Ausbruch der Coronapandemie – die Preise für Wohnimmobilen erhoben und die Entwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt analysiert. Die Dynamik am Markt war mangels Angeboten niedrig, die Preiszuwächse dagegen hoch.

Marktsättigung bei teuren Eigentumswohnungen

Für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert wurden durchschnittlich 5100 Euro bezahlt, 8,5 Prozent mehr als im Frühjahr 2019. Für Objekte im oberen Preissegment mit bester Ausstattung wurden Kaufpreise von um die 10 000 Euro aufgerufen, 5,3 Prozent mehr als im Jahresvergleich. Experten berichten, dass Eigentumswohnungen über 10 000 Euro aktuell eine Marktsättigung erfahren.

15 000 Euro in der Spitze für Neubauwohnung

Für eine neu errichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert wurden im Stadtbereich 8000 Euro bezahlt und damit 11,1 Prozent mehr als vor einem Jahr. In der Spitze bewegen sich die Kaufpreise für eine neue Eigentumswohnung laut Marktbericht um die 15 000 Euro, ein Plus von 7,1 Prozent im Jahresvergleich.

Traum vom frei stehenden Haus immer teurer

Das Marktsegment der Häuser zum Kauf verzeichnet wenig Dynamik, die Preisspirale dreht sich allerdings unermüdlich weiter. Der Kaufpreis für ein frei stehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand liegt in Stuttgart aktuell bei durchschnittlich 1 180 000 Euro, plus 9,3 Prozent im Jahresvergleich. Für eine Doppelhaushälfte aus dem Bestand werden 720 000 Euro bezahlt, 10,8 Prozent mehr als vor einem Jahr. Im Neubaubereich wurden Kaufpreiszuwächse von knapp 13 Prozent gemessen.

Im Fünfjahresvergleich hat z.B. Stuttgart rund 25 000 neue Bürger dazu gewonnen, ein Plus von 4,1 Prozent. Das Wachstumstempo wäre sicherlich höher ausgefallen, wenn nicht das karge Wohnungsangebot in Stuttgart hinderlich wirken würde. Auffallend sei, dass sich speziell junge Leute in Stuttgart niederließen, wenn auch erst einmal temporär. In erster Linie sind es Studenten, aber auch junge Fachexperten, die flexibel und mobil sind. Diese Gruppe gehört auch vorwiegend zu den Mietern der Mikroapartments, die immer mehr im Aufwärtstrend sind.

Im Neubau sinkt die Wohnungsgröße

Generell ist laut Maklerverband ein Trend zu kleineren Neubauwohnungen sichtbar. „Im Hinblick auf ein andauernd hohes Preisniveau spielt für Käufer eine vordefinierte absolute Summe, die sie für Immobilien auszugeben bereit sind, eine größere Rolle als die Wohnfläche der Immobilie”, heißt es im Marktreport. Das hätten Entwickler registriert und sie konzipierten Neubauwohnungen kleiner: Begann früher die Wohnfläche einer typischen Vierzimmerwohnung bei 90 Quadratmetern, werden heute im Neubau immer häufiger flächenmäßig kleinere Wohnungen angeboten.

Bieterverfahren nehmen in den Innenstädten zu

In angespannten Immobilienmärkten nehmen seiner Ansicht nach Bieterverfahren als alternative Vermarktungsform zum klassischen Angebotsverfahren vermehrt zu. Insbesondere in der Stuttgarter Innenstadt werde das Bieterverfahren eingesetzt, um den Verkaufspreis der Immobilien nach oben auszuschöpfen. Daher wird den Kaufinteressenten empfohlen, trotz eines engen Marktes keine überstürzten Entscheidungen zu treffen.

Kapitalanleger gewinnen an Bedeutung

Unter den Nachfragern nach Wohnimmobilien finden sich derzeit sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger, wobei Letztere immer mehr an Gewicht gewinnen. Während Eigennutzer aufgrund des sehr hohen Preisniveaus in der Innenstadt auch in den Randbezirken und verstärkt in den Umlandgemeinden nach Wohnraum suchten – vorausgesetzt, Kriterien wie Preis, Objektqualität und Verkehrsinfrastruktur würden stimmen – orientierten sich Kapitalanleger in erster Linie an Objekten in innerstädtischen Lagen.

Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten geht auseinander

Bei der Betrachtung der Preiszuwächse auf dem Wohnungsmarkt in Stuttgart seit 2010 waren laut IVD Süd die Anstiege beim Baugrund für Geschossbau mit 161 Prozent am höchsten. Im Kaskadeneffekt erhöhten sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 108 Prozent. Im nächsten Schritt wurden die Anstiege der Kaufpreise an Mieter weitergegeben. Die Miete für Bestandswohnungen stieg im besagten Zeitraum um 52 Prozent.

Neubauwohnungen im Durchschnitt 16 Euro Miete

Seit 2013 geht die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen bei Bestandswohnungen deutlich auseinander. Die Differenz beträgt im Frühjahr 2020 56 Basispunkte. Bei neu errichteten Wohnungen fällt die Differenz noch deutlich gravierender aus. Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge sind die Mietpreise in Stuttgart wie folgt: Altbauwohnungen kosten im Durchschnitt 15,10 Euro, Wohnungen aus dem Bestand 15 Euro und neu errichtete Mietwohnungen 16,50 Euro.

Stand: 05.05.2020

Bau21 GmbH

Energiesparprogramm 

Viele Städte fördern seit 1998 energieeinsparende Maßnahmen in privaten Bestandsgebäuden. So wurden z.B  bis Ende 2019 in Stuttgart 21 400 Wohnungen mit Investitionszuschüssen in Höhe von 37 Millionen Euro unterstützt. Dadurch konnten Emissionen von jährlich rund 24 000 Tonnen Kohlendioxid vermieden werden. Jetzt wird das Energiesparprogramm inhaltlich ausgeweitet und finanziell aufgestockt sowie für Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsunternehmen geöffnet. Die Fördersätze werden bei Komplettsanierungen von bisher 20 auf 25 Prozent Höchstförderung angehoben. Bei Einzelmaßnahmen gibt es beim Außengebäude eine Zusatzförderung für eine vorbildliche Fassadensanierung und eine erhöhte Förderung für thermische Solaranlagen und eine Kraft-Wärme-Kopplung. 

Großstadt weicht Stellplatzpflicht auf 

Die meisten Großstädte haben die Pflicht, beim Wohnungsbau üblicherweise einen Stellplatz pro Wohnung zu schaffen, gelockert. Es ist stadtweit vorgesehen, den bisher bereits für Nichtwohnnutzungen geltenden ÖPNV-Bonus, das heißt eine gute Nahverkehrsanbindung, auch für Wohnungen anzuwenden. Dabei können die jeweils vorgeschriebenen Stellplätze bei einer sehr guten Anbindung auf bis zu 30 Prozent reduziert werden. Weiterhin kann im sozialen Mietwohnungsbau eine nochmalige Minderung um 30 Prozent in Anrechnung gebracht werden. Im günstigsten Fall besteht dann keine Verpflichtung zum Nachweis von Stellplätzen mehr. Bauherren können diese in Zukunft rechtlich nicht mehr notwendigen Stellplätze jedoch freiwillig herstellen und so auf besondere örtliche Gegebenheiten reagieren.

Neues Förderprogramm für Wohneigentum 

Einige Städte im süddeutschen Raum legen ein neues Förderprogramm für Wohneigentum auf. Dazu werden zum Beispiel die beiden Stuttgarter Eigentumsförderprogramme „Preiswertes Wohneigentum“ (PWE) und „Familienbauprogramm“ (FBP) zu einem neuen Eigentumsförderprogramm „Stuttgarter Eigentumsprogramm“ (SEP) zusammengeführt. Die Einkommensgrenzen im neuen Programm SEP werden aus den bisherigen Programmen übernommen. Die Zuschüsse wurden im Vergleich zum bisherigen Familienbauprogramm erheblich angehoben, heißt es vonseiten der Stadt. Im Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) wird der Begriff „Preiswertes Wohneigentum“ (PWE) durch SEP ersetzt. Die Bindungsdauer der Eigentumsförderung im SIM wird an das neue Eigentumsprogramm angepasst und von zehn auf 15 Jahre verlängert. Die Vorhabenträger im SIM verpflichten sich, die Kaufpreise einer vergleichbaren frei finanzierten Wohnung im gleichen Vorhaben gestaffelt nach den Einkommensgruppen des berechtigten Personenkreises um einen definierten Betrag je Quadratmeter Wohnfläche zu reduzieren. Der Gemeinderat beschloss auch, die Einkommensgrenzen im städtischen Förderprogramm „Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher“ (MME) geringfügig zu erhöhen. 

Wohnungsmieten steigen weiter 

Trotz Corona stiegen die Wohnungsmieten überwiegend weiter, meldet das Portal Immowelt. Untersucht wurden 80 deutsche Großstädte, betrachtet der Zeitraum erstes Halbjahr 2019 bis erstes Halbjahr 2020. In Heilbronn legten die Medianmieten um 1 Prozent auf 10,70 Euro zu, in Pforzheim um 6 Prozent auf 8,30 Euro und in Stuttgart um 3 Prozent auf 13,40 Eu- ro. Den stärksten prozentualen Zuwachs aller untersuchten Städte erlebte Reutlingen mit 10 Prozent auf 10,20 Euro, hier konnte nur Offenbach mit ebenfalls 10 Prozent auf 11,10 Euro mithalten. Den stärksten Rückgang registrierte Immowelt in Potsdam mit 9 Prozent auf 10 Euro.

Kaufpreise für Wohnungen steigen weiter 

Eigentumswohnungen verteuerten sich trotz Corona teils deutlich, ermittelte Immowelt. Das Portal untersuchte die Preisentwicklung in 14 deutschen Großstädten zwischen dem ersten Halbjahr 2019 und dem ersten Halbjahr 2020. Bei Neubauwohnungen mit Baujahr ab 2016 gab es mit 31 Prozent den mit Abstand deutlichsten Preisanstieg in Stuttgart: Von 5196 auf 6827 Euro. Auf Rang zwei folgt Frankfurt mit einem Plus von 21 Prozent auf 6926 Euro. Nur in Köln registrierte Immowelt mit 4629 Euro stabile Werte. In absoluten Preisen liegt Stuttgart nach München mit 9738 Euro und Frankfurt auf Platz drei. Bei Eigentumswohnungen Baujahre 1946 bis 2015 betrug der Preisanstieg in Stuttgart 14 Prozent, von 4015 auf 4578 Euro. Das ist prozentual der vierthöchste Preisanstieg und in absoluten Zahlen wiederum der dritthöchste Wert. Altbauten vor 1945 wurden in Stuttgart um 12 Prozent teurer, von 3744 auf 4193 Euro. Das ist prozentual der vierthöchste Zuwachs und in absoluten Zahlen der vierthöchste Preis.15 000 Euro in der Spitze für Neubauwohnung

DGNB mit Rückbauzertifikat 

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat ein neues Zertifizierungssystem entwickelt, das sich dem Rückbau von Gebäuden widmet. Als Qualitätssicherungsinstrument setzt es Anreize, die Nachhaltigkeit von Rückbauprozessen, die vor einer Neubau- oder Sanierungsmaßnahme stattfinden, auf ganzheitliche Weise zu erhöhen. Dabei geht es um mehr als eine sortenreine Trennung von Abfällen oder die Wiederverwendung von Materialien. Auch Themen wie Gefahrstoffsanierung, Risikobewertung und Kostensicherheit stehen im Fokus. Das neuartige System richtet sich an Kommunen, Bauherren, Planer sowie Rückbau- und Recyclingunternehmen gleichermaßen. 

Büromieten klettern weiter 

Trotz Corona und Homeoffice gibt es keine Einbrüche bei den Büromieten, meint Immoscout 24 und bezieht sich auf einen Index, den das Portal zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgibt. In der Region Stuttgart stiegen demnach die Angebotsmieten im ersten Halbjahr um 2,8 Prozent. Am stärksten war das Plus in Köln mit 7,1 Prozent und in Leipzig mit 5,8 Prozent. Allerdings war das Mietwachstum vor allem von einem starken ersten Quartal getragen, im zweiten Quartal sanken die Büromieten um 4,6 Prozent

 

Stand: 05.08.2020

Bau21 GmbH